今回は賃貸住宅にお住まいの会社経営者にとってお役立ちの内容です。
現在お住まいの賃貸住宅を「借り上げ社宅」にすることで、会社の節税と個人の家賃負担を下げることができます。まだ導入していないのであれば、ぜひこれを機に「借り上げ社宅」をご検討ください。
冒頭に「社長」と書かれている通り、「借り上げ社宅」は法人に認められている制度です。個人事業主で「借り上げ社宅」を導入する場合は、「従業員への福利厚生」として、家族以外の従業員がいることが条件となります。一人で活動する個人事業主の場合、残念ながら今回の制度は利用できません。法人であれば、例え従業員が社長一人だけであっても、自宅を「借り上げ社宅」にすることが可能です。
このページの目次
借り上げ社宅を導入する３つのメリット
この「借り上げ社宅」には、具体的に３つの大きなメリットがあります。
１・家賃を会社の経費（損金）にできる
２・個人の家賃負担を減らせる
３・給与を調整して社会保険と税金の負担を減らせる
この３点について、家賃７万円の賃貸マンションを例にして解説していきます。
家賃7万円（会社負担4万円・個人負担３万円）の場合 （※この数字は仕組み説明のために設定した仮の数字です。）
１・家賃を会社の経費（損金）にできる
まず家賃（全額）を会社が支払い、「地代家賃」として経費処理されます。
まず、ここではこの７万円がまるまる経費（損金）になるということを覚えておいてください。
２・個人の家賃負担を減らせる
「借り上げ社宅」の場合、貸主は会社・借主は社長本人となります。 借主（社長）は予め会社と取り決めした社宅賃料（今回の場合は３万円）を会社に（給与天引き等の方法で）支払います。会社に支払われた社宅賃料は「雑収入」または「受取家賃」として処理します。
「借り上げ社宅」にすることで、家賃負担額7万円が、3万円に減りました。毎月支払っている家賃が半分以下になるのは非常にメリットが大きいと言えます。
３・給与を調整して社会保険と税金の負担を減らせる
個人の家賃負担額が４万円下がった代わりに、同額が会社の負担増となりました。ここでぜひ行いたいのが負担額に合わせた給与の調整です。
「借り上げ社宅」導入前の手取り額から、会社が負担する家賃分（今回の場合4万円）の手取りを減らすのです。
「個人の負担が減っても、給料も同じだけ減ったら意味がない」と思われた方は、ぜひこのまま読み進めていってください。
手取り額を減らすと、負担する社会保険料と所得税を下げることができます。
手取りが25万円から-4万円の21万円になった場合、社会保険料であれば2等級ほど下がるので、納付額を数千円削減することが可能です。
つまり、個人にとって「自己負担家賃3万円＋下がった手取り4万円」で、7万円が出ていくことは変わらないのですが、社会保険料と所得税の削減により、最終的に手元に残るお金が増えるということです。
さらには、社会保険料が引き下がることで会社負担も下げることができます。（※社会保険料は会社と個人で折半して納めているため）
「借り上げ社宅」の導入の注意点
このようにメリットだらけに思える「借り上げ社宅」ですが、いくつか注意点もあります。
１・対象物件には条件がある
２・計画的に行わないと資金繰りの悪化を招く
３・会社負担は家賃だけではない
４・手続きが面倒である
１・対象物件には条件がある
どんな物件でも社宅にできる、というわけではありません。
国税庁の基準で「豪華住宅」に当てはまるものについては、社宅としては認められません。「豪華住宅」とは具体的には、これらの特徴があるものです。
・床面積240m2以上で、賃料が高額で内装や外装が必要以上に豪華である
・床面積240m2以下であっても、プールやサウナルームなど一般住宅にない設備がある
これらの住宅は「社会通念上、一般に貸し与えられる社宅とは認めらない」ため、社宅扱いはできませんのでご注意ください。
２・計画的に進めないと資金繰りの悪化を招く
メリットが多い「借り上げ社宅」ですが、会社の金銭的負担は確実に増えますので、導入は計画的に進めましょう。
家賃全額を会社負担にすると、会社の負担が重くなりすぎることと、「みなし給与」として給与と同じ扱いにされてしまうため、必ず借主から「社宅賃料」を受け取るようにしましょう。
また、会社に従業員がいる場合は、社宅に関する規程を整えておく必要があります。役員だけ優遇されるようなことがないように、公平性を保つことが大切です。
「借り上げ社宅」を役員に貸し出す場合と、従業員に貸し出す場合では賃料負担割合が異なります。国税庁が定めた計算方法に合わせて正しく算出しなければ、非課税のメリットを受けることができません。
【非課税の条件】
役員・・・賃賃貸料相当額（100%）以上を負担する
従業員・・・賃賃貸料相当額の50％以上を負担する
「賃貸料相当額」は、実際の家賃とは異なり、その年度の建物の固定資産税の課税標準額を基にして算出されます。
「賃貸料相当額」は、家賃の10～20％程度である場合が多く、実際の家賃より安く住める場合がほとんどです。
このように、「借り上げ社宅」導入には、役員・従業員それぞれの賃料負担額の算出を行う必要があります。
導入の際は、必ず顧問税理士に相談するようにしましょう。
３・会社負担は家賃だけではない
「借り上げ社宅」導入には初期費用がかかります。
まさに個人が賃貸契約をするときに、敷金・礼金・仲介手数料・火災保険などで数十万円を支払ったように、会社名義で賃貸住宅を契約する場合でも、それらの費用負担を考慮しなくてはいけません。
元々住んでいた物件であっても、名義変更は「ただ書類上の名前を変更すれば良い」ということではなく、会社として新しく契約する必要があります。
つまり一度個人で支払った敷金を返金してもらい、会社から敷金を支払うということです。
個人と法人は別ものです。
例え現社長が創業者、且つオーナーであっても、それは変わりません。
「社長個人が住み続けてきたから、契約者の名前だけ法人に変えて欲しい」と希望しても、貸主（大家さん・管理会社）としては承諾できないことがほとんどです。
なぜなら、契約者名だけ変えた場合、解約時の敷金の返金先はどうなるのか、退去時の汚れや傷に対する原状回復費用は誰が負担するのかが曖昧になり、トラブルの原因となるためです。
この辺りは貸主によって対応の違いはあります（話し合いで費用の減額や免除も可能かもしれません）が、基本的には一旦解約してからの新規契約になります。
新規契約に備えて、賃貸契約の初期費用（数十万円の資金）を準備しておきましょう。
４・手続きが面倒である
先ほどの項目にも記載しましたが、現在住んでいる賃貸住宅を「借り上げ社宅」とする場合、通常は一度解約して改めて契約を結ぶことになります。
そして新規契約に必要な費用（敷金・礼金・仲介手数料・火災保険料など）負担が発生し、さらには、不動産屋に足を運んだり、書類の記入や入金処理、火災保険加入など各種様々な手続きが必要となります。
以上の注意点も踏まえて、計画的に「借り上げ社宅」を導入しましょう。
最後に「借り上げ社宅」導入の相談は山本聡一郎税理士事務所まで
今回は、賃貸住宅にお住まいの方に向けて「借り上げ社宅導入のメリット」をお伝えしてきました。いくつか注意点もありますが、上手に活用することで節税と家賃負担削減ができますので、ぜひ検討されている方は今から計画を立てて安全に導入していただきたいと思います。
「今住んでいる賃貸を借り上げ社宅にしたい」という方は、計算と資金繰り計画にも一緒に相談に乗りますので、ぜひ一度山本聡一郎税理士事務所にご相談ください。
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